Анализируем три варианта инвестиций в реалиях 2023 года. Куда вложить деньги обладателю российского паспорта?
«Клубный город на реке Primavera». Визуализация
В 2023 году инвестиции в недвижимость в России показали позитивную динамику. С января по март объем инвестиционных сделок с недвижимостью составил 122 млрд руб., что на 27% превышает аналогичный показатель первой четверти 2022 года. По данным компании IBC Real Estate, лидирующую позицию среди всех сегментов удерживает жилье. На него приходится 40% от общего объема инвестиций в недвижимость.
Востребованность таких вложений объясняется как надежностью инструмента в нестабильных экономических условиях, так и подтвержденной доходностью. В начале 2023 года Ассоциация российских банков представила результаты исследования, согласно которому в период с 2019 по 2022 год наиболее доходными инструментами для частных инвесторов стали недвижимость в Москве и золото. По итогам анализа, средняя доходность жилья в столице в рублях составила 9,3%.
Но как поведет себя московская недвижимость в турбулентные времена новой реальности, особенно в сравнении с другими типами активов? Единственный верный ответ — «смотря какой объект». В одном и том же городе эффективность вложений в разные лоты может показать совершенно разные результаты. Поэтому для объективированного анализа необходимо выбрать один строго определенный объект (для примера возьмем «Клубный город на реке Primavera»), а затем сравнить его потенциальную доходность с другими. Например, с набравшей популярностью недвижимостью в Дубае. И, разумеется, с фондовым рынком, который традиционно противопоставляют квадратным метрам в качестве способа сбережения и накопления средств. Разберем подробно все три стратегии.
«Клубный город на реке Primavera». Визуализация
Ценные бумаги или недвижимость
Исследования теоретиков-экономистов показывают сопоставимую доходность ценных бумаг и недвижимости на американском рынке на долгом сроке в несколько десятилетий. Это заставляет думать, что в США стратегии примерно равнозначны. Исследований сопоставимого уровня для России не существует по причине молодости местного рынка: в стране не накопилось достаточно данных, чтобы корректно сравнить два способа инвестиций. И здесь в дело вступают фундаментальные факторы, на которые всегда можно опереться. Один из них — защищенность вложений от обесценивания.
«На фондовом рынке всегда есть риск потерять все до копейки, — предупредила исполнительный директор по маркетингу и продажам «СЗ «Стадион «Спартак» Екатерина Тейн. — В недвижимости такой патовый сценарий маловероятен. Максимум можно временно просесть по деньгам и на этот период, к примеру, сдать купленную квартиру, но в долгосрочной перспективе в Москве стоимость жилья только растет».
Второй фундаментальный фактор — возможность реализовать актив и получить наличные. В настоящий момент миллионы долларов российских инвесторов заморожены в европейских депозитариях, которые блокируют доступ граждан России к их акциям и облигациям. Будет ли снята эта заморозка, и если да, то когда это произойдет, никто не знает.
Если вкладываться только в российские активы, обращающиеся внутри российского периметра, то ключевым становится вопрос надежности и доходности самих эмитентов. На контрасте с этим недвижимость остается более простой альтернативой с примитивным способом расчетов: для продажи дома или квартиры достаточно зарегистрировать договор купли-продажи в государственном органе. Даже если недружественная страна заморозит право распоряжаться имуществом, в объекте недвижимости хотя бы можно жить — право собственности остается незыблемым в любой капиталистической стране.
Ситуация меняется, если рассматривать эту альтернативу с точки зрения обладателя паспорта другой страны. Но для гражданина России по совокупности факторов фондовый рынок оказывается более рискованным, чем вложения в недвижимость.
«Клубный город на реке Primavera». Визуализация
Скрытые нюансы Дубая
Чтобы понять специфику дубайского рынка, нужно углубиться в историю. Первый всплеск спроса и цен на местную недвижимость произошел в 2002–2008 годах: за время первого подъема экономики ОАЭ цены на жилье в ключевом эмирате этого государства подскочили в четыре раза, свидетельствуют данные Tranio. В кризис 2008–2009 годов произошел резкий спад, а многие стройки остановились. С тех пор в подвешенном состоянии остается целый архипелаг из искусственных островов, который так и не довели до изначально запланированного состояния.
После этого начался новый цикл роста: с 2012 по 2020 год расценки в Дубае поднимались в среднем на 20% в год, указывает Tranio. Новый обвал оказался спровоцирован коронавирусом: в условиях карантина экспаты перестали вкладываться в недвижимость Дубая, которую по инерции продолжают считать курортной. В 2021–2022 годах в эмирате начался новый виток роста цен, но на сей раз он растет с высокой базы уже проданных объектов предыдущих десятилетий. Сейчас рынок ОАЭ намного более насыщен в плане предложения, чем пять или десять лет назад, а значит, говорить о дефиците жилых домов уже не приходится.
Екатерина Тейн, исполнительный директор по маркетингу и продажам «СЗ «Стадион «Спартак»:
— Согласно данным портала DXB Interact, с 2016 года в Дубае доля первичного рынка начала преобладать над вторичным. Сейчас на новостройки приходится 60% от общего объема продаж в Дубае. Главная причина таких изменений в динамике цен с 2016 по 2019 год: если вторичка дешевела, то новостройки, напротив, дорожали. Таким образом, с 2016 года новостройки в ОАЭ были инвестиционно привлекательны.
Сегодня картина иная: прирост цен на вторичке догоняет прирост цен в новостройках, в результате чего доля продаж вторичного рынка начала увеличиваться. Аналогичные тенденции происходят и в Москве, поэтому явных преимуществ дубайского рынка с точки зрения инвестиций нет. Лишь в 2022 году из-за резкого притока покупателей — прежде всего из России и СНГ — в ОАЭ случился скачок цен. Но это краткосрочный тренд, который уже в 2023 году показывает замедление прироста цен до 10%.
По словам основателя агентства недвижимости One Moscow Александра Кузина, который часто работает с состоятельными клиентами, россияне часто выбирают между Москвой и Дубаем. «Мы фиксируем, что пик спроса на недвижимость в Дубае прошел и востребованность идет на спад, — заявил Кузин «РБК-Недвижимости». — Часть из тех россиян, кто вывел деньги в недвижимость Дубая, вернули капитал в Москву. Мы уже не наблюдаем ажиотажа по отношению к Дубаю».
Управляющий партнер NF Group Алексея Новиков и вовсе назвал инвестиционный рынок недвижимости в Дубае спекулятивным. По его словам, для получения желаемой доходности в ОАЭ важно очень внимательно выбрать объект для инвестиций.
Впрочем, куда больший риск кроется в заточенности Дубая под экспатов и ограниченности местного спроса. «Рынки Москвы, Лондона или Белграда всегда имеют локальный спрос, — объяснила Екатерина Тейн. — Они могут временно проседать, но, если мы посмотрим в долгосрочной перспективе, стоимость недвижимости, к примеру в Москве, растет. При этом в сложившихся городах с подавляющим большинством местного населения всегда есть гибкий вторичный рынок. В Дубае ситуация отличается».
Что в Москве
В 2019–2022 годах средняя доходность жилья в Москве в валюте оказалась выше, чем в рублях, подсчитали в Ассоциации российских банков (исследование есть у РБК). Если трехлетняя рублевая доходность столичных объектов составила 9,3%, то в долларовом эквиваленте прирост достиг 10,2%, а в евро — и вовсе 15,7%. За это же время максимальная доходность по банковским вкладам оказалась равна 6,4%, подсчитали в АРБ.
Чтобы превзойти средние цифры и показать доходность выше рынка, важно выбрать недооцененный объект с перспективой более интенсивного удорожания, чем в среднем по рынку. Первый этап такого выбора — сравнить стоимость 1 кв. м в конкретной новостройке со среднерыночными значениями. К примеру, средневзвешенная цена 1 кв. м на первичном рынке премиум-класса столицы сейчас составляет 613,6 тыс. руб., свидетельствуют данные компании «Метриум». Значит, для получения двузначной доходности инвестору стоит выбрать объект того же класса, но по более низкой цене.
Показательный пример: «Клубный город на реке Primavera». Средняя стоимость 1 кв. м в этом ЖК равна 526 тыс. руб. — на 20% ниже среднерыночных значений. При этом приведенная цена отражает 40%-ное удорожание квартир за последний год — то есть модель уже учитывает подорожание от стадии котлована.
«Клубный город на реке Primavera» в цифрах