Кредит под строительство дома — виды программ и сравнение ставок

 В 2025 году для строительства дома доступны льготные программы со ставками от 2% до 6% для семей с детьми и дальневосточников, а также доступны рыночные варианты — кредит под строительство дома под 17–27% годовых. Крупные банки предлагают суммы до 100 млн рублей на срок до 30 лет с первоначальным взносом от 10–20%, который можно внести материнским капиталом. Выбор зависит от вашего статуса и региона строительства.

Доступные программы ипотеки на строительство ИЖС

Разберём основные варианты ипотеки на строительство частного дома — от льготных до стандартных рыночных. Условия меняются, поэтому перед подачей заявки стоит уточнить актуальные параметры в банке.

Семейная ипотека под 6%

Госпрограмма с фиксированной ставкой 6% годовых для семей с ребёнком до шести лет или ребёнком-инвалидом. По данным на конец 2024 года программа продлена до 31 декабря 2030 года. Срок кредита — до 30 лет, первый взнос — от 20%. Лимит суммы зависит от региона: до 12 млн ₽ в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области; до 6 млн ₽ — в остальных регионах. Программа покрывает и покупку участка, и строительство дома — при условии, что объект оформляется как жилой.

Сельская ипотека

Ставка от 3% годовых для тех, кто строит дом в сельской местности или малых городах (до 30 тысяч жителей). Лимит — до 5 млн ₽ в большинстве регионов, до 6 млн ₽ — на Дальнем Востоке. Требуется подтверждение занятости в агросекторе или постоянная регистрация в селе.

Дальневосточная ипотека

Для жителей Дальнего Востока — ставка от 2%. Максимум 6 млн ₽, срок до 20 лет. Нужна прописка в регионе и возраст до 35 лет (или семья с детьми).

Рыночные программы банков

Ставки от 9 до 18% в зависимости от банка, первого взноса и кредитной истории. Лимиты выше — до 30–50 млн ₽. Подходят тем, кто не попадает под льготы, но готов платить больше за гибкость условий.

Сравнение ставок и условий в крупных банках

Давайте сразу по сути — сравним главные условия кредитов на строительство дома в крупных банках. Это поможет понять, где ставка, лимит и срок лучше всего сбалансированы под ваши задачи.

Ставки по кредитам ИЖС в ведущих банках

• Рыночные ставки по ипотеке на строительство жилья обычно варьируются от 17% до 27% — в зависимости от банка, выбранной программы и вашей кредитной истории. Обратите внимание: эти цифры ориентировочные, основаны на данных открытых источников и банковских сайтов за осень 2025 года. Перед подачей заявки обязательно уточните актуальные условия напрямую в банке.
• Рыночные продукты (обычная ипотека под ИЖС без господдержки) чаще всего идут по ставкам 20–27%. Целевые программы с господдержкой — семейная ипотека, дальневосточная, сельская — предлагают куда более приятные ставки от 2% до 6%, но только если вы полностью соответствуете условиям: количество детей, регион, категория земли. Тут уже надо внимательно читать требования.
• Иногда встречаются спецпредложения с более низкими ставками — около 12,9–15% — но они зависят от наличия залога, поручителей и полного пакета документов. Обычно такие продукты доступны для строительства на участках ИЖС с готовым проектом или через специальные банковские программы — не всем и не всегда.

Краткая таблица для ориентира

Ниже — примерные данные по нескольким крупным банкам (осень 2025 года). Таблица показывает только базовые параметры: ставку, максимальную сумму и срок. Условия по первоначальному взносу, требованиям к эскроу, аккредитации подрядчика и региональным ограничениям уточняйте в каждом конкретном банке — они сильно различаются.

Максимальные суммы и сроки погашения

• Крупные банки обычно готовы давать от нескольких миллионов до 60–100 млн рублей при надёжном залоге и подтверждённых доходах. Лимиты выше 100 млн встречаются редко — в рефинансируемых или специализированных продуктах для VIP-клиентов, но это скорее исключение.
• Стандартно максимальный срок по ипотеке для ИЖС — от 25 до 30 лет. Для госпрограмм срок может быть похожим, но с нюансами по условиям досрочного погашения и графику выдачи траншей.
• Стоит помнить: длинный срок снижает размер ежемесячного платежа, но в конечном счёте вы переплатите больше по процентам. Важно выбрать баланс.

Первоначальный взнос и материнский капитал

• По стандарту потребуется минимум 10–20% стоимости объекта в качестве первоначального взноса. Но у отдельных банков и программ этот порог может подниматься до 25% и выше — в зависимости от оценки риска, региона и условий кредита.
• Материнский капитал многие банки принимают для погашения части первоначального взноса — это реально помогает снизить стартовые финансовые нагрузки. Главное — чётко понять юридические нюансы и сроки зачисления средств, чтобы финансирование стройки не застопорилось.
• Перед использованием маткапитала обязательно согласуйте с банком порядок оформления — уведомления Социального фонда России, подтверждения направления средств. Иначе транши могут задержаться, а вы рискуете застрять без денег на стройплощадке.

Практические рекомендации

• Не смотрите только на базовую ставку. Обязательно сравните эффективные проценты с учётом страхования, комиссии за выдачу и условия досрочного погашения — всё это влияет на итоговую цену кредита.
• Если собираетесь на льготную программу — сразу уточните региональные ограничения, требования по площади и статусу заёмщика. Льготы выгодные, но часто ограничения серьёзные.
• Для крупных займов выбирайте банк с возможностью долгого срока и увеличенного лимита — чтобы не душить себя высокими платежами. Ещё не забывайте про требования к залогу и прочим гарантиям: именно они меняют условия, часто существенно.
• Маткапитал планируйте заранее — это не просто формальность. Обсудите с банком, как он повлияет на график платежей и порядок выдачи траншей при поэтапном строительстве.
• Перед подписанием кредитного договора обязательно попросите у банка примерный график платежей, полный расчёт переплаты и сведения по условиям изменения ставки и досрочного погашения. Это позволит избежать неприятных сюрпризов.

Требования к заемщикам и оформлению ипотеки

Чтобы банк одобрил ипотеку на строительство дома, нужно понимать, какие требования он предъявляет и какие документы попросит. Список обширный, но без этого — никуда.

Основные критерии для заемщиков

• Возраст — обычно от 21 года; верхняя планка на момент окончания кредита — 70 лет, реже 75. Условия варьируются от банка к банку, особенно если планируете долгий срок выплат.
• Гражданство и прописка. Большинство банков работает с гражданами РФ, прописка может быть в любом регионе. Для льготной семейной ипотеки гражданство РФ должно быть у всех членов семьи — без вариантов.
• Работа и стаж. Требуют подтверждение занятости: в среднем не менее года общего стажа и от 3 до 6 месяцев на текущем месте. У каждого банка свои правила — лучше уточнить заранее.
• Доход и платёжеспособность. Доход должен покрывать ежемесячный платёж по кредиту. Минимальные требования зависят от региона и программы.
• Кредитная история. Чем чище — тем лучше. Действующие кредиты снижают шансы на одобрение или уменьшают сумму займа.
• Для льготных программ (например, семейной ипотеки) нужен ребёнок до 6 лет либо двое и более детей. Все участники должны соответствовать условиям программы.
• Место участка — должно находиться в населённом пункте, пригодном для круглогодичного проживания, и в зоне действия банка. Некоторые банки ограничивают удалённость участка от города — цифры разные, иногда до 100–150 км, но это не универсальное правило.

Документы: обязательные и возможные

Обязательный минимум для большинства программ:

• Паспорт РФ (оригинал и копия).
• Анкета-заявление по форме банка.
• Подтверждение дохода — справка 2-НДФЛ или по форме банка за последние 12 месяцев.
• Документы о стаже и занятости (трудовая книжка, договор, выписка из ПФР).
• Выписка из ЕГРН на земельный участок — подтверждение права собственности.
• Проектная документация или хотя бы план с предполагаемой сметой на строительство.
• Согласование строительства — уведомление или разрешение от администрации.

Дополнительно банк может запросить:

• СНИЛС.
• Договор купли-продажи, дарения или решение суда о наследовании — если участок ещё оформляете.
• Договор подряда с подрядчиком или сметный расчёт.
• Оценку участка и будущего дома.
• Регистрационные данные и лицензии подрядчика.
• Документы на материнский капитал или другие льготы — если планируете их использовать.
• Паспорта, согласие и подтверждение доходов созаёмщиков или поручителей.

Что банки требуют дополнительно — важные нюансы

• Договор подряда с фирмой — почти всегда обязателен, особенно в льготных программах. Банки хотят видеть, что строительство будет официальным, с понятными сроками и объёмом работ. Самострой редко принимают.
• Эскроу-счёт — часто обязателен, чтобы деньги шли подрядчику только после выполнения этапа. Банк держит контроль — своеобразная страховка для всех сторон.
• Аккредитованный подрядчик — для семейной ипотеки и ряда субсидированных программ подрядчик должен быть из списка, одобренного банком или государственной программой. Это требование активно применяется крупными банками с начала 2025 года (точные сроки и перечень стоит уточнять в конкретном банке или на сайте программы «Семейная ипотека»).
• Сроки строительства. Обычно отводят от 12 до 24 месяцев — задержки без согласования грозят повышением ставки или требованием досрочного погашения.
• Сам дом должен соответствовать нормам: отдельно стоящий, не выше трёх этажей, предназначен для круглогодичного проживания. Минимальная площадь, тип фундамента, материалы — у каждого банка свои критерии.

Чек-лист для разных программ

Для льготной (семейной) ипотеки обязательно:

• Гражданство РФ у всех членов семьи.
• Ребёнок до 6 лет или двое и более детей.
• Аккредитованный подрядчик из списка банка.
• Договор подряда и эскроу-счёт.
• Проект дома, смета, согласование администрации.
• Выписка из ЕГРН на участок.

Для рыночной ипотеки на строительство обычно достаточно:

• Гражданство РФ (иногда возможны исключения для ВНЖ).
• Подтверждение дохода и стажа.
• Выписка из ЕГРН на участок.
• Проект или смета на строительство.
• Согласование администрации.
• Договор подряда — желателен, но не всегда обязателен (зависит от банка).

Пару советов на практике

• Подаёте заявку на семейную ипотеку? Соберите паспорт, свидетельства о рождении детей, проект дома, договор с аккредитованным подрядчиком, смету и документ от администрации об одобрении строительства. Без всего этого не обойтись.
• Планируете покупку участка и строительство? Заранее получите выписку из ЕГРН, проверьте назначение земли (ИЖС или ЛПХ), оформите проект и согласование в администрации. Банки без этих документов насторожатся — либо откажут, либо предоставят меньше денег.

Детали и требования зависят от банка и выбранной программы. Обязательно уточняйте конечный перечень в кредитной организации перед подачей документов — это сэкономит нервы и время.

Пошаговое руководство по получению кредита на дом

Здесь — план действий от выбора участка до ввода дома в эксплуатацию. С указанием сроков и конкретных критериев, чтобы вы могли контролировать процесс и не упустить важные детали.

Выбор участка и подрядной организации

• Первым делом — проверьте, кто владелец участка. Лучше, чтобы земля была в собственности. Кредит на участке в аренде — редкость: некоторые банки допускают такой вариант только при долгосрочной аренде (от 49 лет) и с согласия собственника. Уточните заранее, готов ли ваш банк рассматривать такую схему.
• Разберитесь с назначением земли: ИЖС, ЛПХ или что-то другое. Проверьте межевание и наличие разрешения на строительство через выписку из ЕГРН. На сбор и проверку всех документов по участку закладывайте 1–2 недели.
• У банков свои требования — иногда участок должен быть в пределах определённого населённого пункта, а дом — иметь определённое количество этажей или минимальную площадь. Об этом лучше узнать сразу, чтобы потом не столкнуться с неожиданностями.
• Выбирайте подрядчика по конкретным критериям: регистрация в ЕИС ЖС (Единая информационная система жилищного строительства), опыт работы с эскроу-счетами, положительные отзывы от банков или других заёмщиков. Попросите примеры договоров и актов — так вы поймёте, насколько подрядчик готов к банковским требованиям.
• Получите у подрядчика предварительный проект и смету. Особенно важно, если вы планируете льготную программу: банк может потребовать аккредитованный проект и подрядчика. Подготовка проекта обычно занимает 2–4 недели.

Подача заявки и её одобрение в банке

• Соберите основные документы — паспорт, справки о доходах, выписку из ЕГРН на землю (или документы о покупке), проектную документацию и согласования от местной администрации. На это уйдёт ещё 1–2 недели, если всё идёт гладко.
• Сравните предложения по ставкам, первоначальному взносу, максимальному кредиту, срокам и требованиям к подрядчику. Проверьте, можно ли задействовать материнский капитал или дополнительные субсидии.
• Подайте заявку сразу в пару-тройку банков. Предварительное решение обычно приходит за 2–5 рабочих дней — вы поймёте возможный лимит и условия.
• Если банк одобрил — нужно согласовать схему финансирования. Это может быть целевая ипотека, семейная программа или другая. Бывает, заставят оформить поручительство или привлечь созаёмщика.
• Подпишите договор подряда с подрядчиком — он должен соответствовать форме, которую требует банк. Предоставьте проект и смету для оценки, чтобы определить сумму кредита и залог. Окончательное согласование и подписание всех договоров занимает 1–2 недели.

Транширование и завершение строительства

• Договоритесь с банком о графике выплат: деньги идут по этапам и строго после подтверждения выполненных работ. Обычно строительство разбивают на 3–5 этапов (фундамент, стены и перекрытия, кровля, коммуникации, отделка).
• Откройте эскроу-счёт, если программа этого требует. Льготные семейные ипотеки обычно обязывают использовать эскроу — деньги блокируются и переходят подрядчику только после подтверждения этапа. В некоторых коммерческих программах эскроу необязателен, но банк всё равно контролирует каждый транш.
• Перед каждым траншем отдавайте банку документы: акты выполненных работ, фото, актуальную смету и подписанные приёмосдаточные акты. Банк рассматривает заявку на очередной транш 3–7 дней.
• Следите за сроками и качеством. Если что-то не так — фиксируйте в актах, не подписывайте и требуйте устранения ошибок до очередного платежа. Общий срок строительства в рамках банковских программ — от 6 месяцев до 2 лет, в зависимости от проекта.
• Когда дом готов — получите все разрешения, например, акт ввода в эксплуатацию и техпаспорт. Эти документы передайте в банк, чтобы снять ограничения и перевести кредит в обычный режим. На оформление ввода в эксплуатацию закладывайте ещё 1–2 месяца.

Краткий план

• Убедиться в статусе участка и его готовности к строительству (1–2 недели).
• Подобрать подрядчика с регистрацией в ЕИС ЖС, опытом работы с эскроу и готовым проектом (2–4 недели).
• Подать заявку в несколько банков и получить предварительное одобрение (2–5 дней на банк).
• Подписать кредитный и подрядный договоры, открыть эскроу или счёт для траншей (1–2 недели).
• Получать выплаты по этапам, контролировать строительство (6–24 месяца), сдать дом и предоставить финальные документы в банк (1–2 месяца на ввод в эксплуатацию).

Чек‑лист важных пунктов

• Участок в собственности или возможна одновременная покупка (да/нет).
• В выписке ЕГРН указано назначение «ИЖС/ЛПХ» или другое допустимое (да/нет).
• Межевание проведено и границы согласованы (да/нет).
• Разрешение на строительство или положительный ответ администрации получены (да/нет).
• Проект и смета подготовлены и утверждены подрядчиком (да/нет).
• Подрядчик зарегистрирован в ЕИС ЖС и имеет опыт работы с эскроу (да/нет).
• Смета содержит поэтапный график и суммы для каждого этапа (да/нет).
• Базовый пакет документов на заёмщика собран (паспорт, справки о доходах, ЕГРН) (да/нет).
• Есть предварительное одобрение хотя бы в одном банке (да/нет).
• Обеспечен первоначальный взнос (личные средства или маткапитал) в полном объёме (да/нет).
• Открыт эскроу-счёт или согласован механизм перечисления траншей в зависимости от программы (да/нет).
• Перед каждым платежом есть подписанный акт и фотофиксация (да/нет).
• Контроль качества: все замечания отражены в актах и устранены до следующего транша (да/нет).
• Дом введён в эксплуатацию, получены все разрешительные документы (да/нет).
• Финальные документы переданы банку, кредит переведён в постоянный режим (да/нет).

Льготы для семей и FAQ по программам ИЖС

Использование маткапитала и семейные программы

Материнский капитал можно направить на строительство дома на участке ИЖС или садовом участке. По данным на начало 2025 года, размер выплаты составлял около 690 тысяч рублей за первого ребёнка и до 912 тысяч за второго (если не получали за первого ранее) — суммы ежегодно индексируются, так что уточняйте актуальные цифры на Госуслугах или в Социальном фонде России. Деньги можно использовать как первоначальный взнос по семейной ипотеке (ставка около 6%) или для частичного погашения кредита — это заметно снижает нагрузку на семейный бюджет.

Если строите своими силами, по общему правилу сначала получаете часть суммы после подачи заявления, а остаток — через полгода, когда подтвердите готовность фундамента, стен и крыши выпиской из ЕГРН. Конкретный порядок и сроки могут отличаться — лучше уточнить в СФР. При работе с подрядчиком с марта 2025 года средства переводятся только через эскроу-счёт: деньги блокируются и выплачиваются строителям по акту выполненных работ. Это защита от недобросовестных компаний.

После завершения строительства дом нужно оформить в общую собственность всех членов семьи — согласно закону о маткапитале, доли выделяются в течение шести месяцев с момента снятия обременения или ввода дома в эксплуатацию (в зависимости от ситуации). Если пропустить срок, возможны штрафы и требования вернуть средства. Семейная ипотека хорошо сочетается с маткапиталом — его принимают как часть взноса, если жильё соответствует требованиям для постоянного проживания и есть нужные документы.

Региональные особенности и риски

В регионах действуют собственные программы поддержки семей — субсидии на ипотеку, выплаты при рождении детей, дополнительные льготы сверх федерального маткапитала. Условия меняются, поэтому перед подачей документов загляните на Госуслуги или в отделение соцзащиты — там всегда свежая информация.

Риски при строительстве никуда не делись. Выбирайте подрядчиков внимательно: с 2025 года эскроу-счета обязательны, но не лишним будет проверить регистрацию компании в Единой информационной системе жилищного строительства и наличие проектной документации. Если строите сами — понадобится акт освидетельствования работ, чтобы получить вторую часть средств. И ещё важный момент: если вовремя не выделите доли детям, грозят штрафы и даже требование вернуть маткапитал.

Часто задаваемые вопросы по требованиям банков

Можно ли использовать маткапитал как первоначальный взнос по кредиту на строительство дома?
Да, большинство банков принимают материнский капитал для семейной ипотеки под 6% на ИЖС. Как правило, деньги переводят кредитору после проверки документов — но условия стоит уточнить в конкретном банке.

Какие документы нужны для направления маткапитала на строительство?
Обычно требуются паспорт, сертификат маткапитала, разрешение на строительство и договор с эскроу-счётом (если работаете с подрядчиком). Тем, кто строит самостоятельно, понадобится выписка из ЕГРН — её получают примерно через полгода. Полный список лучше уточнить в СФР.

Обязательно ли выделять доли детям в построенном доме?
Да, это требование закона о материнском капитале. Все члены семьи должны стать совладельцами в течение шести месяцев после погашения кредита или завершения работ. Доли определяются по соглашению, часто пропорционально сумме маткапитала.

Можно ли потратить маткапитал на дом на садовом участке?
Да, если участок подходит для постоянного проживания и дом соответствует требованиям жилого помещения. Это нужно подтвердить выпиской из ЕГРН и, возможно, заключением о пригодности жилья.

Что делать, если подрядчик не выполнил работы?
Эскроу-счёт защищает вас: деньги блокируются до подтверждения выполненных этапов. При проблемах обращайтесь в банк — средства можно вернуть. Выбирайте аккредитованных подрядчиков из ЕИС ЖС, чтобы минимизировать риски.

Изменятся ли условия маткапитала в 2025 году для регионов?
С начала года для получения средств может потребоваться заключение о пригодности жилья для проживания — правила уточняйте в СФР. Региональные доплаты обычно сохраняются, а индексация федерального маткапитала увеличивает суммы выплат (в 2025 году ожидалась на уровне около 7–10%).